鹿部町の空き家を有効活用して収入を得る！！
自分の親が住んでいた家が空き家になってその建物を相続した場合
自分で住む、売却するなどさまざまな選択肢があります。
空き家をうまく活用するなかでリノベーションして賃貸する方法は
実家を手放さずに収益物件化できるため、近年注目が集まっています。
そういった中でメリット、デメリットなどがあったりしますので
ここでは詳しく説明致します。
相談は㈱佐藤工務店までお問合せください。
空き家を放置するデメリット（リスク）
空き家をゆずり受けた者が、その建物をそのまま放置していると
予期せぬトラブルにつながったりしますので注意が必要です。
空き家を放置するデメリットとちしては以下の通りです。
- 維持管理の費用がかかってくる
- 自治体より特定空き家物件に指定されることがある
- 空き家の腐食、破損により建物の価値が下がる
- 地震、強風により近隣建物に損害を与えトラブルになる
以上のようなさまざまなトラブルにつながり兼ねませんので早めの対策必要となってきます。
相続した物件はどのように活用する？
実家などの空き家を相続した場合の活用方法。
- 売却する
- 賃貸物件にする
- 更地にして別の用途で活用する
- 犯罪や事件の温床となる
- 相続土地国庫帰属制度で手放す
相続した空き家に自分で住まない場合は、立地や状態が良ければ
そのまま賃貸に出しても借りて手が見つかる可能性が高いです。
空き家の状態が良くない場合は、費用はかかりますが
リノベーションして賃貸物件にする方法もあったりします。
以下では空き家をリノベーションするにあたってのメリット・デメリットについてお話します。
空き家を（リノベーション）賃貸経営する場合のメリット、デメリット。
メリット
家賃収入を得ることが出来る。
資産価値の維持。（老朽化を防げる）
思い出の家を所有し続けられる。
将来的に自分が住むことも出来る。
デメリット
リホームが必要な場合は初期費用が必要になる。
入居者とのトラブルやクレームに対応しなければならない。
修繕やメンテナンスの費用が発生する。
入居者が見つからないこともある。
賃貸経営を成功に導くコツとは
賃貸するにあたりリノベーションが必要か
賃貸するにあたりあまりにも腐食していたり、生活に支障をきたす修繕箇所があった場合
修繕費用がかかってきます。
修繕する必要がなく現状の物件で支障なく生活できるかどうかを確認する必要があります。
リノベーションをどこまで行うのか
中古の戸建てであれば実際にリノベーションした方が賃貸しやすくなります。
何処まで修繕するかは個々によると思いますが、フルリホームを行う必要もなく
カビや汚れが目立つ場所や、仕上の壁天井クロスを貼りかえるなど
仕上を中心に修繕するだけでも十分に入居される割合は上がってきます。
空室になった時のことを十分把握しておくこと
リノベーションの費用をローンで借入している場合は、毎月のローンの返済を
家賃収入で返済できるように余裕の持った計画を立てることが大切です。
家賃を金額を決めるときにそのリスクも考慮し家賃設定をすることが大切です。
リノベーションするにあたって
リノベーションを検討するにあたって気を付けなければならないことは
お願いする方もしっかりと、どのようにリホームしたいのか詳細を決めておくことが大切です。
詳細が決まったうえでリホーム業者等にお願いするようにしましょう。
リノベーション工事の流れ
リホームするにあたりすべて業者任せにしてしまうと、イメージと違ってきたり
予定していた予算を大幅に超えるということになり兼ねません。
まず、リホームをしたい場所と、何を改善したいのか明確にし家族等と十分に話合いをしましょう。
次に、いくつか気になる会社を選び、業績や相談した時の対応、見積もりなどを比較して、リフォームをお願いする会社を決めていきます。
会社が決まったら、リフォームの内容がきちんと希望通りの内容になっているか、支払い方法などを確認。
気になる点やお願いしたい点は、口頭ではなく必ず契約書に盛り込んでもらいましょう。
全て納得出来たら、押印して契約します。
工事が始まる際には近隣への挨拶をして、たまに工事の様子をチェックしに見にくることも大切です。
リフォームが終わったら、仕上がりをしっかり確認します。
ミスが見つかった場合の連絡先も確認しておきます。全て納得したら、確認書に押印をして支払いをするという流れです。
1. リフォームしたい箇所を決める
（リホームの箇所や範囲を決めた場合でも、実際に工事に取り掛かると
範囲が増えていくことが多いです）
2. リフォームの相場や具体例などを調べ、イメージを掴む
（知り合いなどに聞いたり、ネットやチラシ等で相場やイメージを調べましょう
この時に業者に聞いても良いのですが、実際にお話を聞いたり
現地を見なければ価格はつかめませんと言われてしまいます）
3. いくつか会社を決めて、見積もりを出してもらう
（２～３業者に絞ることが出来たらその各社から見積をとるようにしましょう）
4. 契約
5. 工事
（工事の内容や規模によっては、家を数日空けなければならないこともあるので注意が必要です。
作業内容等については業者と話し合いが必要となるので、疑問に感じたことは自分勝手な判断をしないで
必ず業者に聞くようにしましょう）
6. 支払い
空き家リノベーション賃貸を成功させる３つのポイント
空き家リノベーションによる賃貸経営を成功させるポイントとしては
前章で解説したデメリットに対して事前にしっかり対策しておくことが重要です。
①賃貸需要をチェック
そもそも賃貸需要がない地域ではせっかくリノベーションしても入居者が見つからず
経営が成り立たない可能性もあったりします。
なかなか素人には難しいとは思いますが、事前に空き家のある地域の特徴や人口の推移
多い年齢層などを調べ、戸建ての賃貸需要があるのか総合的に判断しましょう。
また、家賃設定も入居率に大きく関わってきます。
立地や床面積、築年数、周辺相場などさまざまな要素を考慮して決めましょう。
②入居者トラブルへの対策
入居希望者をしっかり把握せずに空き家を貸し出してしまうと、騒音などのご近所トラブルが発生してしまう可能性も。
入居者を決める際は生活スタイルや家族構成などをチェックし、物件の防音性を高めるなどトラブルを未然に防ぐ対策をしましょう。
③無理のない資金計画
リノベーション費用でローンを組む場合は、家賃収入と返済額のバランスをしっかり検討し
無理なく返済ができるように資金計画を立てましょう。
家賃収入に対する返済比率は次の式で計算できます。
毎月のローンの返済額 ÷ 毎月の家賃収入 × 100 ＝ 返済比率（％）
一般的に理想的な返済比率は40～50％と言われています。
しかし、物件管理の出費や空室時の収入減等を考慮すると、返済額を差し引いた残りが
全て自分の手元に残るとも限らないことも知っておきましょう。
（将来的に外壁の塗装塗り替えだったり、屋根のメンテなどがあることを予想し
資金を積み立てておくことをお勧めします。
空き家の賃貸リノベーションで使える補助金
空き家や賃貸住宅で活用できるリフォーム・リノベーション関連の補助金や減税制度の一例を紹介します。
| 補助/減税対象 | 補助金額/減税内容 | |
|---|---|---|
| 先進的窓リノベ2026事業 | 戸建て/共同住宅への高断熱サッシやドア交換 | 最大100万円／戸 |
| 給湯省エネ2026事業 | 戸建て/共同住宅への高効率給湯器の導入 | 最大7~17万円／台 （給湯器の性能による・撤去加算あり） |
| 賃貸集合給湯省エネ2026事業 | 賃貸集合住宅への小型の省エネ型給湯器の導入 | 最大５～７万円／台 |
| 既存住宅の断熱リフォーム支援事業 | 断熱材やサッシによる既存住宅の断熱リフォーム | 戸建て住宅：最大120万円／戸 |
| リフォーム減税制度 | 住宅の性能向上工事（耐震、バリアフリー、省エネ、同居対応、長期優良住宅化リフォームなど） | 要件を満たすリフォームで所得税、固定資産税、贈与税などが減税される |
※補助金や減税制度は内容が変更になる場合がありますので、最新情報は公式HPで確認してください。
また、自治体によって多少内容が異なることがあるため確認が必要です。
まとめ
空き家をリノベーションして賃貸化する方法は、家を手放さずに継続収入が得られ、建物の資産価値も維持しやすいメリットがあります。
一方で、リノベーションした空き家で賃貸経営を成功させるためには、地域の需要を正確に把握し、魅力的な物件を提供することや、長期的に安定経営できる資金計画が必要です。
戸建てリノベーション+賃貸経営は、地域の事情や不動産情報に詳しい地元密着型の不動産会社や、戸建てリノベーションの実績がある施工会社に相談するのがおすすめです。
株式会社佐藤工務店は鹿部町を中心に空き家のリホーム等をご提案しています。
相続した実家の活用方法にお悩みの方や、空き家をリノベーションした賃貸経営をお考えの方は、お気軽にご相談ください。
